每年春节前的一个月，楼市会进入返乡置业阶段，今年最为特殊。

纵观以往多年的返乡置业，无一例外是后市上涨趋势明显，返乡人群利用短暂假期购房，市场推出了一系列优惠。

而今年市场自疫情解封之后优惠贯穿全年，一些楼盘的价格甚至在年中出现明升暗降，反倒是在年末价格并无太多优惠，充满了就地过年和新武汉人安家武汉的味道。

当前楼市已经结束了普涨，进入了长周期交易阶段，买房已经成为一个技术活，买错意味着被长期套牢，即便是二手房价水涨船高，也可能面临有价无市的悲剧。

因此，对于普通购房者而言，今年的返乡置业最重要的是透过热闹看准趋势，找到置业的正确打开方式。

看准楼市趋势，理清三大增长逻辑

要找准武汉楼市的趋势，就需要看清武汉楼市的底色。年初爆发疫情，很多人对经济没信心，买房心态充满了“挤压需求”和“恐慌投资”的味道。

然而三季度结束，武汉GDP重回全国前十，展现出了强劲的回血能力，同时，也让人们看清，武汉楼市并非是一个以投资拉动的市场，而是一个“保刚需，促改善”的市场。

武汉房管局公布，2020年武汉新建商品住房销售19.7万套。

武汉楼市健康的背后是有实际人口增长作为强力支撑，包括外来人口转换为新武汉人，和本地自然增长。这里可以明确几点趋势：

第一是新武汉人增多撑起新房销售半边天。

武汉2021置业的正确打开方式，武汉购房未来趋势！

其中包括就地过年、留汉大学生、落户政策（含随迁政策）再次放宽等。

大家顾问和贝壳研究院公布的数据显示，2020年新增留汉大学生超26万人，武汉年均常住人口增量为17.5万人。

2020年末，武汉放宽落户政策，降低落户门槛，提高落户效率，有利于增加购房人群基数。

第二是武汉人口增长与土地增值。

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贝壳研究院公布，武汉人口出生率大概在12.8‰左右，在全国重点城市中排名第四。

这意味着人口自然增长率较高，家庭规模带来面积改善需求和子女教育配套改善需求。

诸葛找房统计显示，2020年12月城市土地出让金TOP10榜单中，武汉土地出让金473亿元位居榜首。

2020年年底，中国城市研究院发布了《2020年中国城市综合实力20强》排名，武汉位列第六。

从年初疫情封城到年末土地狂欢，武汉经济迅速回血。市场对城市经济的信心直接带来对土地热情的增长。

第三是武汉房价友好促进改善需求释放。

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贝壳研究院数据显示，在全国重点城市2019年房价收入比中，武汉排名11，房价的友好度促进了改善需求释放。

预计未来三五年，武汉楼市总体处于向上通道。因此，赶在年末置业，实际上是抢在核心板块上涨前上车。

板块分化普涨结束，慎重选好首套房

楼市已经结束普涨，板块冷热不均，正出现分化。看板块热门程度，可以分别从新房销售和土拍市场考量。

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首先来看新房销售市场表现。2020年武汉新房销售排名前三的区域分别是洪山、黄陂、东湖高新。

数据显示东湖高新全年供应面积最大，供求比最大。也就是说，东湖高新的新房货量最充足，同时市场需求也最大。

而我们常说的光谷，除了主体在东湖高新外，很大一部分行政区域实际上是被划入了江夏和洪山两个区的统计中。

实际上光谷新房楼市的数据要比东湖高新的统计更漂亮。

我们再来看土拍市场。

纵观2020年武汉土拍，最牵动人心的有三宗土地。

（统计来源：大家顾问）

一是二七滨江头道街地块，楼面地价突破3w/平米；

二是硚口航空路老地质大学地块，楼面地价突破2w/平米；

三是光谷中心城地价突破1.57w/平米。

值得一提的是，光谷中心城在2020年8月拍出的最高楼面地价还是14370元/平米。而到12月拍出的最高楼面地价已达到了15777.9元/平米。

同时，我们也发现像绿地、南山、德商近年反复在光谷中心城拿地，不断刷新拿地价格，这都反映出企业看好光谷新中心——光谷中心城的发展趋势。

按照楼面地价计算，未来光谷中心城的新房价格将达到3万元/平米，而新地王即将在今年入市，无疑将加速3w时代的到来。

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